оценка недвижимого имущества

Задача 1. Определить стоимость земельного участка, если известны следующие
данные: земельный участок площадью 0,3 га продается под застройку торговым
комплексом. Базовая ставка арендной платы составляет 20 руб. за м2
в год, КВД =
3; КМ = 2; требуемая ставка доходности составляет 20%.
Задача 2. Оцените рыночную стоимость права на заключение договора аренды методом
капитализации дохода, если известно, что площадь земельного участка – 40 соток.
Величина ренты определенная на основе анализа рыночных ставок арендной платы за право
пользования аналогичными земельными участками равна 1500 руб. за сотку в год.
Коэффициент капитализации – 0,2.
Задача 3. Определите стоимость земельного участка площадью 8000 м2
.
Разработана документация на строительство двух зданий с учетом наиболее
эффективного использования земельного участка:
- четырехэтажное здание, с общей площадью 5500 м2
.
- трехэтажное здание, с общей площадью 3500 м2
.
Срок экономической жизни зданий составляет 90 лет.
Ставка арендной платы 7000 руб. за 1 м2
в год.
Потери о недозагрузки и неплатежей 10% от ПВД.
Расходы условно постоянные – 4000,0 тыс. руб.
Расходы условно переменные — 3000,0 тыс. руб.
Затраты на строительство зданий (33) — 200000,0 тыс. руб.
Коэффициент капитализации для зданий — 20%.
Коэффициент капитализации для земельного участка - 18%
Задача 4. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под
строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные
вложения на одну колонку составляют 1239,0 тыс. руб., планируемый доход на
инвестиции- 16%, срок экономической жизни -9 лет. При анализе эксплуатации
действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены
следующие данные:
- в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина;
- средний доход от продажи 1 л бензина составляет 210 руб.;
- с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает
300 дней в году.
Задача 5. Определите стоимость земельного участка, если известны следующие
данные:
- общая площадь объекта - 22 000 м2
;
- общая площадь надземной части - 18 000 м2
;
- стоимость строительства 1 м2 наземной части здания – 30,0 тыс. руб.;
- общая площадь квартир - 15 300 м2
;
- общая площадь подземной части - 4 000, м2
;
- стоимость строительства 1 м2 подземной части здания – 20,0 тыс. руб.;
- общее число машино-мест - 100;
- стоимость продажи 1 м2 жилых площадей - 50,0 тыс. руб.;
- стоимость продажи 1 машино-места в гараже - 20,0 тыс. руб.;
- затраты, связанные с операционными расходами составляют 2% от общей
стоимости;
- величина ставки по кредиту составляет 10% годовых.
Задача 6. Определить стоимость земельного участка, вариантом наиболее
эффективного использования, которого является строительство крытого рынка.
Имеются следующие данные:
- площадь участка - 7000 м2
;
- общая площадь сооружений крытого рынка - 6300 м2
;
- полезная площадь сооружений рынка - 4095 м2
;
- проектно-планировочные работы – 200,0 тыс. руб.;
- грунтовые и дорожные работы – 900,0 тыс. руб.;
- электричество – 500,0 тыс. руб.;
- водоснабжение и теплоснабжение -1200,0 тыс. руб.;
- канализация и дренаж – 1600,0 тыс. руб.;
- телекоммуникации – 300,0 тыс. руб.;
- стоимость строительства м2
сооружений крытого рынка - 3500 руб./м2
.
- прибыль предпринимателя от величины расходов 30%;
- ставка арендной платы 600 руб. / м2
, руб.;
- потери от недозагрузки — 5% от ПВД;
- операционные расходы — 20% от ДВД;
- ставка дохода — 2,5% в месяц;
- прогнозный период — 4 года.
Задача 7. За сданный в аренду участок землевладелец ежегодно получает 7000 у. е.
арендной платы. На участке за счет заемных средств возведены постройки
стоимостью 40 000 у. е. со сроком службы 20 лет. Определите земельную ренту,
если банковский процент равен 5 %.
Контрольные вопросы:
1. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?
2. В чем заключаются различия между кадастровой и единичной оценками земельных
участков?
3. Для каких целей могут быть использованы результаты кадастровой оценки
городских земель?
4. Чем отличается оценка права арендодателя от оценки права арендатора?
Содержание отчета по практической работе:
1. Наименование работы
2. Цель работы
3. Задания для практической работы и их выполнение
4. Письменные ответы на контрольные вопросы
5. Вывод

Практическая работа № 23
Тема: «Процесс оценки недвижимости»
Цель – ознакомиться с процессом оценки недвижимости.
Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения
стоимости. Процесс оценки недвижимости состоит из определенных этапов.
Ход работы:
1. Изучить этапы оценки недвижимости
2. Составить схему этапов оценки
3. Ответить на контрольные вопросы
4. Составить отчет
Контрольные вопросы
1. С чего начинается оценка недвижимости?
2. Из каких этапов состоит процесс оценки?
3. На каком этапе устанавливается вознаграждение оценщику?
4. Зачем определяется наилучшее и наиболее эффективное использование объекта
недвижимости?
5. Какая информация может быть использована для оценки недвижимости?
6. Что представляет из себя отчет об оценке?
7. Какие подходы используют при оценке недвижимости?
8. Какие мероприятия осуществляют на этапе составления плана работ?
9. На каком этапе определяется цель оценки объекта недвижимости?
10. На каком этапе определяется проверка полноты и достоверности собранных данных?
Содержание отчета по практической работе:
1. Наименование работы
2. Цель работы
3. Задания для практической работы и их выполнение
4. Письменные ответы на контрольные вопросы
5. Вывод

Практическая работа № 24
Тема: «Составление договора и задания на оценку различных объектов»
Цель – ознакомиться с основными положениями Гражданского кодекса РФ по договору,
научиться составлять договор и задание на оценку
Ход работы:
1. Изучить подраздел 2 «Общие положения о договоре» и письменно ответить на
следующие вопросы:
o Понятие договора
o Чему должен соответствовать договор?
o Чем различаются возмездный и безвозмездный договор?
o Действие договора
o Когда начинается и оканчивается действие договора?
o Существенные условия договора
o Момент заключения договора
o Форма договора
o Основания изменения и расторжения договора
2. Составить договор на оценку объекта оценки, включив в него следующее:
o Название вида документа (Договор);
o Дата;
o Место составления или издания;
o Заглавие к тексту (вид договора);
o Преамбула (наименование сторон, которые заключают договор, должности,
фамилии, инициалы особ, которые подписывают договор и обозначение их
полномочий);
o Предмет договора;
o Права и обязанности сторон;
o Особые условия;
o Ответственность за неисполнение условий договора;
o Порядок разрешения споров;
o Срок действия договора;
o Прочие условия;
o Подписи и печати сторон.
(см. приложение 1)
3. Составить техническое задание на оценку, включив в него следующее:
o Название документа (техническое задание);
o Преамбула (наименование сторон, которые составляют задание, должности,
фамилии, инициалы особ, которые составляют задание и обозначение их
полномочий, основание для составления технического задания (номер, дата
договора));
o Объект оценки;
o Цель оценки;
o Вид определяемой стоимости;
o Дата оценки;
o Сведения об объекте оценки;
o Требования к проведению оценки;
o Требования к отчету об оценке;
o Заключительные положения;
o Подписи сторон.
(см. приложение 2)
3адание на проведение оценки.
Начальным этапом оценки стоимости объекта недвижимости является постановка
задачи. Для этого собирается вся базовая информация, определяющая в последующем
процесс оценки. Постановка задач и объем работ по оценке приведены в таблице 1.1.
Таблица 1.1. Постановка задачи и объем работ по оценке.
Объект оценки
Физический адрес и реквизиты
заказчика
Имущественные права на объект оценки
Цель оценки
Предполагаемое использование
результатов оценки и связанные с этим
ограничения
Вид стоимости
Дата оценки
(дата определения стоимости)
Заполняется, когда определяется
итоговая стоимость
Дата осмотра объекта оценки
Срок проведения оценки один месяц
Форма отчета
Допущения и ограничения, на которых
должна основываться оценка
Объекты оценки могут обладать
скрытыми дефектами, которые могут
повлиять на их стоимость. Исходные
данные, используемые для подготовки
курсового проекты, были получены из
надежных источников. Все прогнозы,
сделанные в курсовом проекте, базируются
на существующей рыночной ситуации
Используемые стандарты оценки
Далее описываются допущения и ограничивающие условия специалистом,
составившим данный отчет в соответствии с ФСО № 2 «Цель и виды оценки».
Например: настоящая оценка выполнена с учетом следующих допущений и
ограничений:
1. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или
устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика,
рассматривалась как достоверная.
2. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права
в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ
правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит
за пределы профессиональной компетенции Оценщика, и он не несет ответственности за
связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и
достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. На оцениваемую
собственность имеется правоустанавливающий документ (свидетельство о
государственной регистрации).
3. Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все
размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком,
рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы
соответствующего характера.
4. Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в
целях облегчения читателю визуального восприятия.
5. Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо
скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не
могли быть обнаружены при визуальном осмотре. На Оценщике не лежит
ответственность по обнаружению подобных фактов.
6. Оценщик исходил из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки
соответствовало его состоянию в момент осмотра.
7. Данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из
надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может
гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает
источник информации.
8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено
договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета, как в целом, так и по
фрагментам возможно только после предварительного письменного согласования.
Особенно это касается итоговой величины стоимости и авторства отчета.
9. Отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование
отчета для других целей может привести к неверным выводам.
10. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого
рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к
Оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме
случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки
явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных
действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по
определению стоимости объекта оценки.
11. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом
в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
12. Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки.
Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий и,
соответственно, величины рыночной стоимости объекта оценки.
13. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно
величины стоимости Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый
Объект будет заложен по указанной стоимости.
14. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящем отчете,
может быть признана рекомендуемой для целей с объектом оценки, если с даты
составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты
представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
2.Описание объекта недвижимости.
Описание объекта недвижимости производится с целью выявления всех его достоинств
и недостатков, способных повлиять на стоимость. В практике проведения оценки сложился
следующий порядок описания объекта недвижимости: описание земельного участка, на
котором расположен объект оценки; описание здания (помещения) характеристика
местоположения объекта.
Для проведения оценки используются документы, устанавливающие количественные и
качественные характеристики объекта оценки, перечень которых представлен в таб. 2.2.
(перечислить все копии документов, имеющихся в наличии на оцениваемый объект)
Таблица 2.1. Перечень документов на объект оценки.